对市第十五届人大二次会议第123号代表建议的答复

王滨代表：

　　您在市第十五届人大二次会议提出的《关于相关部门为担保行业办理查封冻结的建议》的建议（第123号）收悉，感谢您对于国土工作的重视和支持，您提出的我局非常重视，针对您提出的建议做了调查研究，现将涉及国土资源工作方面的建议答复如下：

　　一、关于不动产抵押相关法律规定情况

　　关于土地抵押权的客体,根据《物权法》《担保法》《土地管理法》《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定,主要有以下几种：

　　1  国有建设用地使用权的可抵押范围包括以下情况：

　　（1）法律允许单独流转的国有建设用地使用权。出让国有建设用地使用权可以连同地上建筑物一并抵押,也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押。

　　（2）依法以国有土地上的房屋抵押，被抵押的房屋占用范围内的国有建设用地使用权同时抵押。

　　（3）关于划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权,除法律法规规定的情况外,不得转让、出租、抵押。

　　2  集体土地使用权的可抵押范围包括以下情况：

　　（1）依法通过以招标、拍卖、公开协商等公开竞价方式取得的荒地等的土地承包经营权。

　　（2）以农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的集体建设用地使用权。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　二、禁止抵押的不动产

　　根据《担保法》第37条、《物权法》第184条规定，下列不动产禁止抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　根据上述规定,下列土地权利不得进行抵押:

1 土地所有权。

　　2 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。

　　3学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的土地。

　　4  所有权、使用权不明或者有争议的土地。由于土地的权属不清,进行抵押将造成经济秩序的混乱。因此对权属不明或者有争议的土地,不得进行抵押。

　　5  依法被查封的土地。

　　6  法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产权利。

　　三、我局办理不动产抵押权登记的依据及现状

　　我局自2016年在办理不动产抵押时依据《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范》（试行）等法律法规和规则，在办理不动产登记的具体工作流程如下：

　　（一）适用

　　在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

　　1  为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；

　　2  为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；

　　3  以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

　　（二）抵押财产范围

　　以下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

　　1  建设用地使用权；

　　2  建筑物和其他土地附着物；

　　3  海域使用权；

　　4  以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等的土地承包经营权；

　　5  正在建造的建筑物；

　　6  法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

　　（三）不得办理抵押登记的财产范围

　　上述法律禁止抵押的六种情形。

　　（四）申请主体

　　抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。

　　（五）申请材料

　　申请抵押权首次登记，提交的材料包括：

　　1  不动产登记申请书；

　　2  申请人身份证明；

　　3  不动产权属证书。

　　4  主债权合同。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料；

　　5  抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同。

　　6  下列情形还应当提交以下材料：

　　（1）同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料；

　　（2）在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证；

　　7  法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

　　四、综合意见

　　正如您在建议中所述，在长春市委、市政府的领导和推动下,我市担保公司、小额贷款公司为解决中小微企业融资难、融资贵发挥了巨大且不可替代的作用。这些低成本资金使大量中小微企业避免了高利贷侵蚀、为长春市经济稳定做出了突出贡献。目前，我局在法律授权范围内，正在积极与相关部门协商，不断优化服务、简化程序、便民利企，积极推动适度放宽抵押登记范围。

　　最后，感谢您对国土资源工作的理解和支持！

　　2018年5月6日