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发布时间:2020-12-08 15:03 来源:办公室
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对市政协十三届四次会议第158号提案的答复

王焕新委员:

您在市政协十三届四次会议上提出的《关于政企携手,有效化解长春写字楼过剩的局面的建议》的提案(第158号)收悉,对此我们高度重视,进行了认真研究,很感谢您对城市建设事业的关心和支持。根据我部门工作职责,现将议案中涉及我部门的内容回复如下:

一、造成写字楼过剩局面的原因分析

在城市规划和建设中,写字楼作为商务服务设施的一种类型,通常和城市各类商业、商务设施综合布局。按照《长春市城市总体规划(2010-2020)》和《长春市商业网点专项规划(2011-2020)》,长春市中心城区调整优化中心城区空间结构,规划建设和完善重庆路、红旗街、南部新城3个市级商业中心,桂林路、大马路等22个区级中心,53个社区中心,打造21条重点商业街,初步建立一个商业中心梯次分明,各类商业网点布局基本合理、功能较完善、服务水平较高的商业网点分布新格局,为长春市商贸服务业发展和布局提供科学依据。

规划确定长春市中心城区商业服务业设施总用地面积40.59平方公里,占比9.11%。根据2019年长春市中心城区现状建设用地数据进行统计,商业服务业设施用地20.11平方公里,占比5.48%。其中二道区、经开区、宽城区占比较高,分别为9.34%、6.30%、5.92%,南关区、北湖科技开发区、高新南区占比较低,分别为4.14%、3.89%、2.86%。通过与长春市城市总体规划、中心城区现状建设用地数据对比发现,长春市商业服务业设施现状用地还未达到规划指标,存在商业服务业设施用地空间布局不均衡现象。

通过长春市和十五个副省级城市指标对比,参考2017年《城市建设统计年鉴》数据统计。按人均商业服务业设施现状用地由低到高排名,长春位居第7;按商业服务业设施现状用地占比由低到高排名,长春位居第5。通过对比分析发现,长春市商业服务业设施用地总规模和用地占比均排名中游。

因此,导致长春市写字楼过剩局面的一部分原因是商业服务业设施现状用地空间分布不均衡,部分区域存在供大于求的问题。

二、关于您提出的建议的答复

根据部门工作职责,您提出的第一条建议“有效控制写字楼供地规模和速度”和第四条建议“将已建成的或正在建设的写字楼改成公寓...”与我部门相关。

1.关于有效控制写字楼供地规模和速度

经统计,我市市本级商业用地实际供应规模呈逐年下降趋势。具体为2016年230公顷,2017年192公顷,2018年172公顷,2019年233公顷(含万达影视基地项目103公顷)。我们非常认同您提出的“伴随全国经济新常态、长春市经济下行压力较大、常住人口无明显增长的形势”,同时我们认为我市商业地产已趋于饱和状态,建议市政府取消商业用地方面的土地价格优惠政策,鉴于此,我们有理由判断,今年的写字楼供地规模会继续下降。此外,在今年的供地计划中,我们会严格控制商务用地的供应规模。

2.关于将写字楼改成公寓问题

从区域规划上看,将商务用地调整为居住用地,居住人口的增加,势必对区域内的基础设施配套(如市政管网、燃气设施等)、公共服务设施配套(如医疗、教育等)产生较大影响,或可能需要重新规划论证。

从政策上看,2019年12月25日长春市住房租赁推进工作领导小组印发了《长春市培训和发展住房租赁市场试点实施细则(试行)》(长租组发〔2019〕1号),其中允许“将商业用房、办公用房,工业项目中配套建设的行政办公、生活服务性用房,闲置毛坯房及其他房屋改建为租赁住房,改建后原土地性质、规划用途不变。”“改建项目用水、用气、用热按照居民标准执行。”

三、下一步工作打算

1.合理调整用地功能结构、明确分区定位

在编制《长春市国土空间总体规划(2020-2035)》和各相关专项规划以及控制性详细规划过程中,进一步优化商务设施用地(写字楼)空间布局,合理确定城市功能空间结构和定位,确保空间位置和发展规模科学合理。

2.合理调控商务用地供应规模

依据国土空间规划布局要求,结合实际情况,做好前期预测及市场分析,在制定年度土地供应计划时,合理确定商务用地供应规模,保证写字楼市场平稳运行,空间布局合理均衡。

3.积极鼓励开发企业进行差异化建设

在写字楼项目审批方面,鼓励各开发单位进行差异化建设,从业态类型、建设规模、建设档次等方面综合考虑,避免同质化写字楼过多,竞争激烈,导致无法出租或租金下降。

以上是我们对您提出的《关于政企携手,有效化解长春写字楼过剩的局面的建议》的答复。再次感谢王焕新委员对长春市城市规划和建设工作的关注,还希望您在百忙之中,对我们的工作多提宝贵意见,对此我们将十分的感谢。

 

 

长春市规划和自然资源局

2020年3月23日